四、价值类型及其定义----------------------------------------------------------------------------27
五、评估基准日-------------------------------------------------------------------------------------27
六、评估依据----------------------------------------------------------------------------------------28
七、评估方法----------------------------------------------------------------------------------------30
八、评估程序实施过程和情况-------------------------------------------------------------------42
九、评估假设----------------------------------------------------------------------------------------43
十、评估结论----------------------------------------------------------------------------------------45
十一、特别事项说明-----------------------------------------------方式购买资产所涉及的
深圳市恒波商业连锁股份有限公司股东全部权益价值
评估报告摘要
开元评报字[2015]092号
湖北三峡新型建材股份有限公司：
开元资产评估有限公司接受贵公司（以下简称“委托方”或“三峡新材”）的委托，根
据有关法律、法规和资产评估准则的相关规定，在恪守独立、客观、公正的执业原则、
保持应有的职业谨慎前提下，按照必要的评估程序，采用收益法和资产基础法（成本法），
对贵公司拟以非公开发行股票方式购买资产（股权）所涉及的深圳市恒波商业连锁股份
有限公司（以下简称“深圳恒波”）于评估基准日2014年12月31日的股东全部权益的市场
价值进行了评估。现将资产评估情况摘要报告如下：
一、评估目的
本次评估的评估目的是为湖北三峡新型建材股份有限公司提供其拟以非公开发行
股票方式购买资产（股权）所涉及的深圳市恒波商业连锁股份有限公司的股东全部权益
于评估基准日2014年12月31日的市场价值参考依据。
二、评估对象和范围
本次评估的评估对象为深圳市恒波商业连锁股份有限公司于评估基准日2014年12
月31日的股东全部权益价值。
本次评估的评估范围为深圳市恒波商业连锁股份有限公司于评估基准日2014年12
月31日的全部资产及负债。
三、价值类型
本次评估的评估结论的价值类型为市场价值。
四、评估基准日
本次评估的评估基准日为2014年12月31日。
五、评估方法
本次评估采用收益法和资产基础法（成本法），以收益法的评估结果作为最终评估
结论。
六、评估结论
截至评估基准日2014年12月31日，深圳市恒波商业连锁股份有限公司申报评估并经
众华会计师事务所（特殊普通合伙）审定的股东权益账面价值（合并租人签订租约所约定的租赁期一般为3-5年，在该等租赁合同中均
约定在同等条件下有优先续租权；本次评估假设被评估企业各门店均能正常续租，未考
虑无法续租的情形及其对评估结果的影响。
（七）评估基准日至评估报告日之间可能对评估结论产生影响的事项
被评估企业的银行存款中有53个账户（税务户）正在准备注销，其中：银行出具的
《往来户历史交易明细》载明的余额与被评估企业银行存款账户余额不相符的有47个账
户，该47个银行存款账户余额的合计数（68,541.44元）与银行出具的《往来户历史交易
明细》载明的余额合计数（4,493.65）的差额为64,047.79元；银行未出具《往来户历史
交易明细》的银行存款账户有6个，该6个银行存款账户余额的合计数为14,284.23元；即
被评估企业拟注销的53个银行存款账户的账面余额合计数与银行出具的《往来户历史交
易明细》载明的余额合计数的差额至少为64,047.79元。
（八）本次资产评估对应的经济行为中，可能对评估结论产生重大影响的瑕疵情形
1、2013年11月，深圳恒波注册了江苏中恒信息科技有限公司，按公司章程规定，
江苏中恒信息科技有限公司的注册资本为500万元，其中深圳恒波认缴的注册资本500
万元，占比100；截止评估基准日2014年12月31日深圳恒波尚未实际出资。
2、2014年9月，深圳恒波注册了深圳恒波文化传播有限公司，按公司章程规定，深
圳恒波文化传播有限公司的注册资本为100万元，其中深圳恒波认缴的注册资本100万
元，占比100，截至评估基准日2014年12月31日深圳恒波尚未实际出资。
（九）期后事项
拟以非公开发行股票方式购买资产所涉及的
深圳市恒波商业连锁股份有限公司股东全部权益价值
评估报告
开元评报字[2015]092号
湖北三峡新型建材股份有限公司：
开元资产评估有限公司接受贵公司（以下简称“委托方”或“三峡新材”）的委托，根
据有关法律、法规和资产评估准则的相关规定，在恪守独立、客观、公正的执业原则、
保持应有的职业谨慎前提下，按照必要的评估程序，采用收益法和资产基础法（成本法），
对贵公司拟以非公开发行股票方式购买资产（股权）所涉及的深圳市恒波商业连锁股份
有限公司（以下简称“深圳恒波”）于评估基准日2014年12月31日的股东全部权益的市场
价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下：
一、委托方、被评估企业和业务约定书约定的其他评估报告使用者
一）委托方
本次评估的委托方是湖北三峡新型建材股份有限公司（以下简称“委托方”或“三
峡新材”）。其概况如下：
（一）主要登记事项和经营范围
1、主要登记事项
名称：湖北三峡新型建材股份有限公司
企业类型：上市股份有限公司
股东简称：三峡新材，证券代码：600293，上市地：上海证券交易所
住所：湖北省当阳市经济技术开发区
法定代表人：许锡忠
注册资本：人民币344,502,600元
工商登记注册号：420000000043483
2、经营范围
三峡新材科技有限公司经营范围为：平板玻璃及玻璃深加工制品、石膏及制品等新业、物资供销
业（不含专营、专控、专卖商品）；兴办实业（具体项目另行申报）；通信设备、电子产
品、通信产品、计算机、办公自动化设备、软硬件的技术开发（不含限制项目）及销售；
自有物业租赁；柜台出租；企业形象策划；经济信息咨询；普通货运；从事货物及技术
的进出口业务；家用电器的销售；网上从事电子产品的销售；房地产中介服务。电信研
发和技术服务；电信信息技术服务；文化创意策划服务；物流辅助服务。（以上经营范
围：法律、行政法规、国务院决定禁止的项目除外，限制的项目须取得许可后方可经营）。
（二）企业的历史沿革、主要股东及持股比例、产权结构
1、历史沿革
1）设立
公司前身为深圳市恒波商业连锁有限公司，于2003年8月27日由深圳市恒波通信发
展有限公司、詹国胜、詹齐兴共同出资组建，注册资本为100万元，其中，深圳市恒波
通信发展有限公司以货币资金1万元出资，詹国胜以货币资金60万元出资，詹齐兴以货
币资金39万元出资。深圳中喜会计师事务所为公司设立出具了深中喜（内）验字（2003）
585号《验资报告》。
股东名称出资金额（万元）出资比例（）
深圳市恒波通信发展有限公司11
詹国胜6060
詹齐兴3939
合计100100
2）2003年9月股权转让与增资扩股情况
2003年9月9日，根据深圳市恒波商业连锁有限公司股东会决议，同意原股东深圳市
恒波通信发展有限公司将其持有恒波有限公司1的股权以1万元全部转让给股东詹齐
兴。
同时，根据深圳市恒波商业连锁有限公司股东会决议，恒波有限公司注册资本由100
万元增加至600万元，其中增书》，约定刘德逊将其持有
恒波股份183万股股份以人民币549万元的价格转让给郭圣翠。
2014年10月15日，刘德逊与杨玉荣签署《股份转让协议书》，约定刘德逊将其持有
恒波股份67万股股份以人民币201万元的价格转让给杨玉荣。
2014年10月15日，詹国胜与谢军签署《股份转让协议书》，约定詹国胜将其持有恒
波股份100万股股份以人民币300万元的价格转让给谢军。
2014年10月15日，詹齐兴与李仕添签署《股份转让协议书》，约定詹齐兴将其持有
恒波股份50万股股份以人民币150万元的价格转让给李仕添。
2014年10月17日，詹齐兴与廖文英签署《股份转让协议书》，约定詹齐兴将其持有
恒波股份30万股股份以人民币90万元的价格转让给廖文英。
2014年10月15日，詹齐兴与黄琪签署《股份转让协议书》，约定詹齐兴将其持有恒
波股份115万股股份以人民币345万元的价格转让给黄琪。
2014年10月13日，詹齐兴与叶水容签署《股份转让协议书》，约定詹齐兴将其持有
恒波股份26万股股份以人民币78万元的价格转让给叶水容。
2014年11月27日，刘德逊与江苏恒佳投资有限公司签署《股份转让协议书》，约定
刘德逊将其持有恒波股份380.0657万股股份以人民币1140.1971万元的价格转让给江苏
恒佳投资有限公司。
2014年11月27日，深圳市波特餐饮管理有限公司与江苏恒佳投资有限公司签署《股
份转让协议书》，约定深圳市波特餐饮管理有限公司将其持有恒波股份1500万股股份以
人民币4500万元的价格转让给江苏恒佳投资有限公司。
2014年12月1日，深圳市奥基数码科技有限公司与江苏恒佳投资有限公司签署《股
份转让协议书》，约定深圳市奥基数码科技有限公司将R>13湛江市恒波公司门店移动业态3梅州市手机及移动业务
14湛江市恒波公司门店综合业态3湛江市手机及电信、移动、联通业务
15湛江市恒波公司门店移动业态6湛江市手机及移动业务
16湛江市恒波公司门店综合业态1吴川市梅录镇手机及电信、移动、联通业务
17湛江市恒波公司门店综合业态3遂溪县遂城镇手机及电信、移动、联通业务
18湛江市恒波公司门店综合业态2廉江市手机及电信、移动、联通业务
19湛江市恒波公司门店综合业态1湛江市徐闻县手机及电信、移动、联通业务
20湛江市恒波公司门店综合业态1雷州市手机及电信、移动、联通业务
21湛江市恒波公司门店移动业态1雷州市手机及移动业务
22茂名恒波公司门店电信业态10湛江市手机及电信业务
23茂名恒波公司门店电信业态1雷州市手机及电信业务
24茂名恒波公司门店电信业态3遂溪手机及电信业务
25茂名恒波公司门店电信业态2吴川手机及电信业务
26茂名恒波公司门店电信业态1徐闻手机及电信业务
合计275
（三）近三年的财务、经营状况
被评估企业近3年的资产、负债状况和经营业绩如下表所示：
金额单位：人民币万元
项目2012/12/312013/12/312014/12/31
报表口径合并母公司合并母公司合并母公司
总资产85,002.3364,990.59112,759.4899,348.36131,015.17126,721.64
总负债58,693.3742,460.9785,823.6478,994.7192,683.9298,196.32
所有者权益26,308.9522,529.6326,935.8420,353.6438,331.2428,525.32
项目2012年2013年2014年
准日2014年12
月31日的股东全部权益价值。
本次评估的评估对象与委托方拟实施的经济行为所涉及的对象一致。
2、评估范围
本次评估的评估范围为深圳市恒波商业连锁股份有限公司于评估基准日2014年12
月31日的全部资产及负债。
截至评估基准日2014年12月31日，深圳市恒波商业连锁股份有限公司申报评估并经
众华会计师事务所（特殊普通合伙）出具的“众会字（2015）第3948号无保留意见的《审
计报告》”审定的（合并口径）资产总额为131,015.17万元（其中：流动资产为116,229.09
万元，投资性房地产为6,214.59万元，固定资产为4,849.82万元，在建工程800.99万元，
无形资产为439.88万元，长期待摊费用为2,181.68万元，递延所得税资产为299.11万元）、
（合并口径）负债总额为92,683.92万元（其中流动负债92,683.92万元）、（合并口径）所
有者权益为38,331.24万元（其中归属于母公司股东权益账面价值为38,331.24万元）。
本次评估的评估范围与委托方拟实施的经济行为所涉及的范围一致。
3、资产状况
1）资产的权属状况、经济状况、物理状况
评估对象所包含的主要资产的法律权属基本明晰。纳入本次评估范围的资产均为被
评估企业控制和使用的资产或持有的股权。
评估对象所包含的主要资产的经济状况较好，被评估企业自成立以来经营正常且其
资产规模和盈利水平不断扩大和提高。
评估对象所包含的固定资产的物理状况从整体上看较好。被评估企业定期对主要资
产进行检修，均正常使用或营运。评估对象所包含的资产全部放置、安装于被评估企业
住所（办公地址）的仓库、机房、办公室内。
2）资产、负债的分类情况003-2010年间，被评估企业的设备管理制度比较完善，其机器设备的使用、维
护、保养状况良好；委估机器设备均能正常使用。
③车辆：主要为江铃运输车、东南运输车、路虎、奥迪、奔驰轿车等，共25辆，
帐面原值533.81万元，帐面净值166.66万元；委估车辆为被评估企业名下的可办公车辆，
购置启用时间在2004-2011年间，均能正常使用。
④电子设备：主要为空调、电脑、打印机、展示柜等，共11386台/辆/个/批/张/只/
组，帐面原值5,106.22万元，帐面净值1,317.80万元；安置于公司本部和各营业厅内；购
置启用时间在2000～2014年间用，评估基准日绝大部分能正常使用。
（5）无形资产：
委托评估的无形资产系其他无形资产，共64项，主要包括管理软件、商标、专利等，
原始入账值829,88万元，账面价值439.58万元，至评估基准日软件和商标可正常使用。
①商标权：公司拥有的商标如下表所示：
核定服
序
申请商标标示注册号务项目所有权人注册有效期限
号
类别
深圳市恒波商业连锁2005年7月14日至
137279699
股份有限公司2015年7月13日
深圳市恒波商业连锁2005年10月28日至
2372797238
股份有限公司2015年10月27日
深圳市恒波商业连锁2006年4月14日至
3372797337
股份有限公司2016年4月13日
深圳市恒波商业连锁2009年5月28日至
4477941735
股份有限公司2019年5月27日
深圳市恒波商业连锁2005年10月28日至
5372797138
股份有限公司2015年10月27日
深圳市恒波商业连锁200BR>上述专利权目前仅对公司的经营业务发挥辅助作用。
③管理软件使用权：共计43项，主要为VI项目软件、蓝凌知识管理工作平台软件
V5.0软件、迈尔汛R2.8I系统软件、公司洪湖总部安防系统、Learning学习平台
wizBank@5.1企业版软件等。
④门店设计费：共计5项，华强北移动合作厅门店设计费、恒波HCCP门店设计费、
Holpe恒波升级（G4）设计费等。
（6）长期待摊费用：共442项，原始入账价值4,093.07万元，账面价值为1,969.10
万元，系门店装修费、广告费、租赁费等。
（7）递延所得税资产：账面价值为252.95万元，系应收款项坏账准备和存货跌价
准备而形成的递延所得税资产。
（8）负债——流动负债：
①短期借款：账面价值为35,898.43万元，系保证借款、抵押借款和质押借款；
金额单位：人民币万元
序
借款人贷款行名称借款日期截止日期借款金额
号
1深圳恒波建行沙头角支行2014-02-182015-02-175,000.00
2深圳恒波建行沙头角支行2014-03-102015-03-101,800.00
3深圳恒波建行沙头角支行2014-03-122015-03-122,600.00
4深圳恒波平安银行深圳桂园支行2014-03-262015-03-265,000.00
5深圳恒波建行沙头角支行2014-04-042015-04-042,600.00
6深圳恒波宁波银行深圳分行2014-09-022015-09-023,000.00
7深圳恒波建行沙头角支行2014-10-142015-06-135,000.00
8深圳恒波建行沙头角支行2014-11-252015-05-242,000.00
⑦其他应付款：账面价值5,046.68万元，主要为押金、租金、代收款项、充值款、
关联单位往来款等。
本次评估的评估对象和评估范围与委托方拟实施的上述经济行为所涉及的评估对
象和评估范围一致，未发现其他对评估对象价值有重大影响的账外资产、可辨认无形资
产。
被评估企业本次申报评估的资产全部为企业账面记录的资产，无表外资产。
四、价值类型及其定义
1、价值类型及其选取：资产评估的价值类型包括市场价值和市场价值以外的价值
（投资价值、在用价值、清算价值、残余价值等）两种类型。根据本次评估的评估目的、
评估对象的具体状况及评估资料的收集情况等相关条件，建议委托方选取适宜的价值类
型，并与委托方就本次评估的价值类型达成了一致意见。经评估人员与委托方充分沟通
后，最终由委托方选定市场价值作为本评估报告的评估结论的价值类型。
2、市场价值的定义：本评估报告所称市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理
性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计
数额。
3、选择价值类型的理由：从评估目的看：本次评估的目的是为委托方拟以非公开
发行股票方式购买资产（股权）提供评估对象的价值参考意见，资产（股权）交易是一
个正常的市场经济行为，按市场价值进行交易一般较能为交易各方所接受；从市场条件
看：随着资本市场的进一步发展，资产和股权交易将日趋频繁，按市场价值进行交易已
为越来越多的投资者所接受；从价值类型的选择与评估假设的相关性看：本次评估的评
估假设是立足于模拟一个完全公开和充分竞争的市场而设定的，即设定评估假设条件的
目的在于排除非市场因素和非正常因素对评估结论的影响；从价值类型选择惯例看：当
对市场条件和评估对估的对象为被评估企业于评估基准日的股东全部权益价值。评估对象于评估
基准日包含的资产及负债明确、且其为完整的收益主体，根据本次评估的评估目的、评
估对象、价值类型、委托方与被评估企业提供的相关资料和现场勘查收集的资料以及评
估对象的具体情况等相关条件判断，适宜选取收益法和资产基础法（成本法）进行评估。
中国目前有一个活跃的资本市场，在上述资本市场中存在着足够数量的与评估对象
处于同一行业的上市公司，能够收集到该等上市公司公开发布的市场信息、经过外部审
计的财务信息及其他相关公开资料；但因被评估企业规模不大，且其业务构成与该等上
市公司差别较大（不宜采用上市公司比较法）；截止评估基准日，无论中国还是被评估
企业所在地的类似公司的股权交易市场均不够发达，难以找到足够数量的与评估对象相
似的可比交易案例，故不宜采用市场法——交易案例比较法进行评估。
综上所述，本次评估的基本评估方法适宜选取收益法和资产基础法（成本法）。
（二）评估基本方法的适用性判断
1、本次评估选取收益法进行评估的适用性判断
（1）被评估企业的历史经营情况
被评估企业已成立多年，从其近几年多的营运情况来看，企业运营正常，其资产规
模和盈利水平不断扩大和提高。故被评估企业的历史经营情况特别是最近2年的经营情
况可以作为预测其未来年度收益的参考数据。
从整体上看，被评估企业与评估对象相关的资产绝大部分系经营性资产，其产权基
本明晰，资产状态较好。其营运过程中能产生足够的现金流量，保障各项资产的不断更
新、补偿，并保持其整体获利能力，使被评估企业能够持续经营。
（2）被评估企业的未来收益可预测情况
被评估企业近几年经审计的会计报表数据表明：最近几年的营业收入、营业利润、
净利润、净现金流由现金流量、股权自由
现金流量）作为被评估企业的收益指标；由于净利润易受折旧等会计政策的影响，而现
金流量更具有客观性，故本次评估选择现金流量——企业自由现金流量作为其收益指
标。企业自由现金流量的计算公式如下：
企业自由现金流量＝净利润＋折旧及摊销＋利息×（1－所得税率）－资本性支出－
营运资本追加额
（3）折现率的选取和测算
根据折现率应与所选收益额配比的原则，本次评估选取全部资本加权平均成本
（WACC）作为被评估企业未来年度企业自由现金流量的折现率。全部资本加权平均资
本成本（WACC）的估算公式如下：
WACC＝E/（D＋E）×Re＋D/（D＋E）×（1－t）×Rd
＝1/（D/E＋1）×Re＋D/E/（D/E＋1）×（1－t）×Rd
上式中：WACC：加权平均资本成本；
D：债务的市场价值；
E：股权市值；
Re：权益资本成本；
Rd：债务资本成本；
t：企业所得税率。
权益资本成本按资本资产定价模型的估算公式如下：
CAPM或Re＝Rf＋β（Rm－Rf）＋Rs
＝Rf＋β×ERP＋Rs
上式中：Re：权益资本成本；
Rf：无风险收益率；
β：Beta系数；
Rm：资本市场平均收益率；
ERP：即市场风险溢价（Rm－Rf）；
Rs：特有风险收益率（企业规模超额收益率）。
（二）资产基础法（成本法）评估的思路及各主要资产（负债）的具体评估方法
1、资产基础法评估的思路
资产基础法（成本法）是指以被评估企业评估基准日的资产负债表为基础，在分别
合理估算被评估企业（单位）表内及表外各项资产、负债价值的基础上，估算评估对象
价值的评估方法。其基本公式如下：
开元资产评估有限公司电话行股票方式购买资产所涉及的
深圳市恒波商业连锁股份有限公司股东全部权益价值评估报告
设备调整系数项目代号系数调整值
设备原始制造质量系数C40.90－1.10
设备工作环境系数C50.95－1.05
设备故障系数C60.85－1.15
则：成新率K＝n÷N×C1×C2×C3×C4×C5×C6×100
一般根据各种设备自身特点及使用情况，综合考虑设备的经济寿命、技术寿命和
现实状况估算其尚可使用年限。
B、对于一般设备和价值较小的设备如电脑、传真机、空调等办公设备，在综合考
虑设备的使用维护状态和外观现状的前提下，采用使用年限法估算其成新率（同时考虑
现场勘查出现了）。其估算公式如下：
成新率＝（经济使用寿命年限－已使用年限）÷经济使用寿命年限×100
C、对于车辆，以年限法（成新率1），行驶里程法（成新率2），现场打分法（成新
率3）分别估算成新率，并以三者中较低者估算为车辆成新率。其估算公式如下：
成新率1＝（规定使用年限－已使用年限）÷规定使用年限×100
成新率2＝（规定行驶里程－已运行里程）÷规定行驶里程×100
成新率3的估算：首先对车辆各部位质量进行百分制评分，然后根据各部位的重要
程度，确定权重系数（即发动机系统0.4，底盘0.3，车身及装饰0.1，电气设备0.2，权
重系数合计为1），以加权平均确定成新率3。即：
成新率3＝（发动机系统得分×0.4＋底盘得分×0.3＋车身及装饰得分×0.1＋电气
设备得分×0.2）/100×100
5）在建工程
通过核实原始凭证，了解在建工程的发生时间、形象进度等，在清查核实的基础上，
以审计后账面值估算其评估值。
6）无形资产
（1）无形资产——其他无形资产<购买资产所涉及的
深圳市恒波商业连锁股份有限公司股东全部权益价值评估报告
2、公开市场假设
公开市场假设是假定评估对象处于充分竞争与完善的市场（区域性的、全国性的或
国际性的市场）之中，在该市场中，拟交易双方的市场地位彼此平等，彼此都有获得足
够市场信息的能力、机会和时间；交易双方的交易行为均是在自愿的、理智的而非强制
的或不受限制的条件下进行的，以便于交易双方对交易标的之功能、用途及其交易价格
等作出理智的判断。在充分竞争的市场条件下，交易标的之交换价值受市场机制的制约
并由市场行情决定，而并非由个别交易价格决定。
3、持续经营假设
持续经营假设是假定评估对象按其目前的用途和使用方式、规模、频率、环境等持
续经营。该假设不仅设定了评估对象的存续状态，还设定了评估对象所面临的市场条件
或市场环境。
（二）一般条件假设
1、假设国家和地方（被评估企业经营业务所涉及地区）的有关法律法规、行业政
策、产业政策、宏观经济环境等较评估基准日无重大变化。
2、被评估企业经营业务所涉及地区财政和货币政策以及所执行的税赋、税率、政
策性征收费用等无重大变化。
3、假设无其他人力不可抗拒因素和不可预见因素对被评估企业的持续经营造成重
大不利影响。
（三）特殊条件假设
1、假设被评估企业的业务范围在评估基准日后不发生重大变化，且其业务的未来
发展趋势与所在行业于评估基准日的发展趋势基本保持一致。
2、假设被评估企业的经营者是负责的，且其管理层有能力担当其职务和履行其职
责。
3、假设委托方及被评估企业提供的资料（基础资料、财务资料等）均真实、准确、
完整。
4、假设被评估企业完全遵守现行所有有关的法律法规.
5、假设被评估企业在84,352.981,482.8051.66房地产市场上涨
会计折旧年限短
10设备类1,484.981,682.00197.0213.27于经济寿命年限
11在建工程
12工程物资
13固定资产清理
14油气资产
15生产性生物资产
16无形资产439.5830,435.1229,995.546,823.68商标评估增值
17开发支出--
18商誉--
19长期待摊费用1,969.102,147.01177.919.04门店转让
预估损失从新测
20递延所得税资产252.95302.8049.8519.71算
21其他非流动资产--
商标、固定资产、
22资产总计126,721.64169,607.9342,886.2933.84长期投资增值
23流动负债98,196.3298,275.8079.470.08应付利息补提
24非流动负债--应付利息补提
商标、固定资产、
25负债总计98,196.3298,275.8079.470.08长期投资增值
商标、固定资产、
26所有者权益（净资产）28,525.3271,332.1442,806.82150.07长期投资增值
（二）对深圳市恒波商业连锁股份有限公司的股东全部权益采用收益法评估得出的
市场价值评估值为217,468.19万元，评估增值179,136.95万元，增值率467.34。
（三）最终评估结论
上述两种评估方法的评估结果相差较大，从理论上讲，采用各种评估方法所得评估
结果均能合理反映评估对象于评估基准日的市场价值。然而，收益法是从企业未来盈利
能力的角度衡量被评估企业股东权益价值的大小，是被评估企业所拥有的全部资源共同
作用的结果。资产股份有限公司拟以非公开发行股票方式购买资产所涉及的
深圳市恒波商业连锁股份有限公司股东全部权益价值评估报告
十一、特别事项说明
（一）引用其他机构出具的报告结论的情况
本次评估依据的财务数据引自众华会计师事务所（特殊普通合伙）出具的“众会字
（2015）第3948号”《审计报告》。
（二）权属资料不全面或者存在瑕疵的情形
深圳恒波于评估基准日的投资性房地产中的位于江门万达广场的18处商铺的产权
证正在办理之中，该等房屋的面积是根据购房合同约定的数据确定的（准确面积应以产
权证载明的面积为准）。
（三）评估程序受到限制的情况
无。
（四）评估资料不完整的情况
除上述房屋的权属资料不完备外，无其他评估资料不完整的情况。
（五）未决事项、法律纠纷等不确定因素
无。
（六）抵押、担保、租赁及其或有负债（或有资产）等事项的性质、金额及与评估
对象的关系
1、抵押
截至评估基准日，深圳恒波名下位于志健时代广场2处商铺（志健时代广场商业
1A046和志健时代广场商业1A047，证号分别为深房地字6000409693号和深房地字
6000409943号）连同该公司股东詹国胜名下的新世界广场二期商业街铺2A01（证号为
深房地字第6000284773号）、股东刘懿名下的新世界广场二期商业街铺2B01（证号为深
房地字第6000297804号）、股东詹齐兴名下的观澜湖高尔夫大宅露诗达区C20栋整栋（证
号为深房地字第5000233309号）抵押给中国建设银行深圳市分行，抵押最高限额为
35,000万元，抵押期限为1年。截至评估基准日借款余额为20,000万元。
2、租赁
被评估企业主要从事移动互联网终端销售及服务业务，所开门店主要以租01月29日的股东会决议，同意
深圳前海仁创财务顾问有限公司以现金5,000万元作为出资，424.925万元为公司注册资
本，其余4,575.075万元溢价部分记入公司资本公积。
股东名称持股数量（股）出资比例（）
刘德逊27,522,72724.91
江苏恒佳投资有限公司38,840,39935.16
詹齐兴5,592,0005.06
戴玮4,349,7003.94
詹国胜3,500,0003.17
深圳市波特餐饮管理有限公司766,1080.69
张英铎2,126,0001.92
深圳市奥基数码科技有限公司448,9000.41
郭圣翠1,830,0001.66
刘懿1,620,0001.47
黄琪1,150,0001.04
支舜斌1,031,6660.93
谢军1,000,0000.91
杨玉荣670,0000.61
刘斌540,0000.49
李仕添500,0000.45
唐志斌500,0000.45
何含300,0000.27
廖文英300,0000.27
叶水容260,0000.24
陈华广126,0000.11
洪焱126,0000.11
杨海潮126,0000.11
马朝庆108,0000.10
梁淦泉100,0000.09
杨宝忠50,0000.05
深圳前海赢方投资管理合伙企业8,498,5007.69
深圳前海仁创财务顾问有限公司8,498,5007.69
合计110,480,500100.00
2、2015年2月，深圳恒波出资设立了全资子公司——江门市恒波网络科技有限公司，
并取得了注册号440703000160836营业执照。公司类型：有限责任公以非公开发行股票方式购买资产所涉及的
深圳市恒波商业连锁股份有限公司股东全部权益价值评估报告
评估报告附件
1.与评估目的相对应的经济行为文件（复印件）；
2.审计报告及其经审计的会计报表（复印件）；
3.委托方与被评估企业的营业执照、机构代码证、税务登记证（复印件）；
4.评估对象所涉及的主要资产权属证明资料（复印件）；
5.委托方承诺函；
6.被评估企业承诺函；
7.资产评估机构资格证书（复印件）；
8.资产评估机构营业执照副本（复印件）；
9.签字注册资产评估师的资格证书（复印件）
开元资产评估有限公司电话：（010）62143639
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